不動産登記に関するご相談

不動産登記とは、所在、地番・家屋番号、面積、種類、構造等のどこにどのような建物・土地があるかという物理的現況とあわせて、その所有者や抵当権等の内容を法務局に備えられている登記簿で公示することで、不動産にかかわる取引の安全を確保しようとする目的の制度です。
登記簿は、物理的現況が登記される「表題部」、権利に関する事項が登記される「権利部」から構成されます。さらに権利部は所有権について登記される「甲区」と、所有権以外の権利が登記される「乙区」に分かれており、司法書士はこの権利部にかかわる名義変更等の手続を行います。

• 登記が必要な場合
• 住宅ローン完済による抵当権抹消
• 住所や氏名が変わった場合の変更登記
• 権利証・登記識別情報を紛失した場合

登記が必要な場合

建物を新築や増築又は取り壊した場合や、土地について境界が変わり面積が変わった場合など、「表題部の登記事項に変更があった場合は、登記をすることが義務付けられています。

一方で、相続や売買で不動産を取得して所有者が変わったり、抵当権で担保したローンを完済したりして、「権利部の登記事項に変更が生じる事実があったとしても、法律上登記をする義務はありません。
では、なぜ登記をする必要があるのかというと、不動産にかかわる取引等でその名義に変更があった場合、当事者以外の第三者にその事実を対抗するためには、 不動産登記法に従い登記をしなければならないと定められているからです（民法第177条）。
自分が買った不動産の所有権や抵当権で担保していたローンを完済した事実を誰に対しても主張できるよう、登記をするのです。

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住宅ローン完済による抵当権抹消

住宅ローンの担保として土地や建物に設定された抵当権は、ローンを完済したときに、当然に消滅します。しかし、抵当権の登記はその抹消登記を申請しない限り、残ったままになります。通常金融機関等からは抵当権を抹消するために必要な書類は交付されますが、抹消登記までは申請してくれません。

抵当権の抹消登記をしなければならない義務はありませんが、不動産の売却や、新たなローンのための抵当権を設定の必要が出てきたときには、買主や金融機関から、残っている抵当権の抹消を要求されることになります。
抵当権を抹消しないまま所有者がなくなってしまったり、金融機関等が合併して変わってしまったりすると、より手続きが複雑になり、多くの時間と手間がかかってしまうことにもなりますので、住宅ローンを完済された場合は、お早めに手続きを取られることをお勧めします。

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住所や氏名が変わった場合の変更登記

住所や氏名に変更があった場合、市役所等に転居等の届出をしても、登記簿上の名義人の記載事項は自動的には書き換わりません。
住所や氏名といった名義人の記載事項に変更があった場合であっても、必ずしも登記をしなければならないわけではありませんが、売却やローンの借換えなどで抵当権を設定する場合には、それらの登記を申請する前提として、必ず住所や氏名の変更登記を申請しなければ、その後の登記を受け付けてもらえません。

また、住所の変更登記については、住民票や戸籍の附票などが必要となりますが、何度も住所を移転していたりすると、保存期間切れで移転の証明が取得できなくなることもあります。
後々、多大な労力と費用がかかってしまうことも考えられますので、住所や氏名が変わりましたら、お早めに変更登記をしておくことをお勧めします。

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権利証・登記識別情報を紛失した場合

一度発行された権利証・登記識別情報は、決して再発行はされません。
ただ、権利証・登記識別情報がないと登記ができないというわけではありません。

その場合は、法務局が行う「事前通知制度」・司法書士等の資格者代理人による「本人確認情報の提供制度」を利用して登記を申請することができます。
「事前通知制度」とは、登記所が売主等の登記義務者に対して、本人限定受取郵便で「登記申請があった旨」の通知を行います。この通知を受け取った登記義務者が登記申請は真実であるとして、これに記名し実印での押印をして登記所に申し出ると登記が実行されます。

司法書士等の資格者代理人による「本人確認情報の提供制度」とは、申請代理人である司法書士が本人と面談し、免許証・パスポート等の身分証明書の提示を受けて本人であることを確認して、その面談日時・場所、所定の確認方法により名義人であることを確認した旨等をまとめた「本人確認情報」を作成し、登記所に提供するというものです。その「本人確認情報」が登記所で相当と認められると、事前通知を省略して登記が実行されます。

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